Veiledning til partene i en eiendomshandel

Denne informasjonsbrosjyren er utarbeidet til hjelp for deg som har valgt å selge eller kjøpe eiendom ved hjelp av advokat som megler eller advokatledet meglerforetak. Dersom begge parter på forhånd er mest mulig orientert om sine rettigheter og plikter, oppstår erfaringsmessig færre diskusjoner og tvister i etterhånd.

En eiendomshandel består av flere faser, og begynner gjerne med

Oppdraget.

For at en advokat eller et foretak skal kunne formidle en eiendomshandel, må det inngås en skriftlig oppdragsavtale, som skal inneholde en rekke opplysninger om partene og om eiendommen.

Det skal avtales hvilken godtgjørelse advokaten skal ha, og hvilke utlegg som kan kreves refundert.

På forhånd skal oppdragsgiveren få tilbud hvor alle kostnadene skal fremgå, og om fast pris eller provisjon avtales, skal det også gis tilbud om timebasert vederlag. Oppdragets varighet skal også avtales, og i forbrukerforhold kan denne ikke overstige 6 måneder, uten særskilt fornyelse.

Oppdraget kan oppsies når som helst, uten oppsigelsestid.

Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag.

Forberedelse til salget.

Advokaten/megleren plikter å innhente og kontrollere en rekke opplysninger om eiendommen, og sørge for å formidle disse til kjøpsinteresserte, normalt i form av en salgsoppgave. Disse undersøkelser består bl.a. i å innhente opplysninger fra grunnboken om hjemmelsforhold og heftelser, kommunen om reguleringsforhold, ligningskontoret om ligningsverdi osv. Det er imidlertid viktig å understreke at selgeren har et selvstendig ansvar for å gi korrekte opplysninger om alle relevante forhold.

Uriktige eller unnlatte opplysninger om mangler ved eiendommen kan føre til krav om prisavslag eller i alvorlige tilfeller heving.

Kjøperens undersøkelsesplikt.

Kjøperen oppfordres til å foreta egne undersøkelser av eiendommen, gjerne sammen med fagfolk. Dersom man uten rimelig grunn unnlater å følge en slik oppfordring, kan man ikke påberope seg som mangel noe man burde oppdaget ved en slik undersøkelse. Dette gjelder også forhold kjøperen kjente eller burde kjent til da handelen ble inngått.

Budfaser.

Bud bør alltid for å komme i betraktning inngis skriftlig, gjerne på ferdigtrykt skjema som utdeles av megleren. Vær oppmerksom på at kjøperens omkostninger kommer i tillegg til budsummen. Disse vil normalt bestå av dokumentavgift og tinglysningsgebyr til Staten, eventuelt inneståelsesgebyr til megleren og eierskiftegebyr til forretningsføreren. Omkostningene skal være angitt nøyaktig i salgsoppgaven.

Advokaten/foretaket kan ikke formidle bud til oppdragsgiveren, som har kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Advokaten skal foreløpende føre budjournal, hvor budgiverens navn og adresse, budets størrelse, eventuelle forbehold og tidspunktet for når budet er kommet inn, skal angis.

Bud er bindende for budgiveren frem til hans angitte akseptfrist er utløpt.

Spesielle forbehold om finansiering eller annet må alltid fremgå av budet.

Megleren holder oppdragsgiveren løpende orientert om innkomne bud.

Etter avtale mellom megleren og oppdragsgiveren, vil eventuell aksept av budet normalt bli meddelt skriftlig. Når budet er akseptert, er det inngått en avtale som begge parter er bundet av. De nærmere vilkår for avtalen nedtegnes i en skriftlig kontrakt.

Partene skal motta kopi av budjournalen så snart handel er kommet i stand.

En eiendomshandel avsluttes med kontrakt og oppgjør.

Kontrakt.

Megleren utarbeider denne, og partene kan be om å få se et utkast på forhånd. Normalt avholdes et kontraktsmøte, hvor de enkelte bestemmelser gjennomgås.

Oppgjøret.

Etter at kontrakten er underskrevet, skal handelen gjennomføres.

Kjøperens ytelse består i betaling av kjøpesummen og kjøperens omkostninger. Oftest innbetales et á konto-beløp ved kontraktsunderskrift, og restbeløpet ved overtagelsen. Ved forsinkelse betales morarenter etter lov om forsinkelt betaling. Dersom forsinkelsen blir vesentlig, kan selgeren heve kjøpet og kreve erstatning av kjøperen for sitt eventuelle tap. Rettidig innbetaling innebærer at beløpet er inngått på meglerens konto på oppgjørsdagen. Direkte overføring fra bank eller ved nettbank er å foretrekke fremfor vanlig bankgiro.

Selgerens ytelse består i å overføre den rettslige og faktiske råderett over eiendommen til kjøperen.

Den rettslige råderett overføres ved underskrift på skjøte eller transporterklæring på adkomstdokumentene. Hvis praktisk mulig, underskrives disse dokumentene samtidig med at kontrakten underskrives, og blir liggende i depot hos megleren til overtagelse skjer. Den faktiske råderett overdras ved at selgeren flytter ut og rengjør eiendommen, og overlater nøklene til kjøperen. Det anbefales at partene sammen besiktiger eiendommen i forbindelse med overtagelsen, for å konstatere at den er i kontraktsmessig stand. Forsinkelse fra selgerens side kan tilsvarende utløse krav om erstatning eller heving fra kjøperens side.

Det er viktig å iaktta følgende

Rengjøring.

Huset eller leiligheten skal være grundig rengjort. Med dette forstås skikkelig hovedrengjøring med vask av vegger og tak, inne i skap etc.

Tilbehør.

Sammen med Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglingsforetakenes Forening har Eiendomsadvokatenes Servicekontor utarbeidet en felles tilbehørsliste, som anbefales lagt til grunn dersom ikke annet er sagt i salgsoppgaven. (Listen finner du nedenfor.)

Feil og mangler.

Ved siden av kontraktens bestemmelser er lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) fra 1992 den viktigste rettskilde for å fastslå om eiendommen er beheftet med mangler. En rekke av lovens bestemmelser er ufravikelige, i den forstand at de ikke kan fravikes til skade for kjøperen. Mangel kan foreligge dersom selgeren fortier eller gir feilaktige opplysninger om forhold han må forstå kjøperen er interessert i, eller eiendommen er i vesentlig dårligere forfatning enn kjøperen har grunn til å regne med. Avhengig av hvor vesentlig mangelen er, kan kjøperen kreve utbedring, prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving.

Reklamasjon.

Dersom kjøperen vil gjøre gjeldende en mangel, må han innen rimelig tid etter at han oppdaget den, gi selgeren beskjed om dette. Retten til å reklamere foreldes etter fem år hvis ikke selgeren har opptrådt svikaktig eller grovt uaktsomt.

Forsikring.

Risikoen for eiendommen går normalt over på kjøperen på overtagelsesdagen. Dette innebærer at selgeren må holde eiendommen forsikret frem til denne dato, og at kjøperen må sørge for å tegne forsikring fra samme dag.

Meglerens plikter.

Megleren skal sørge for å foreta det økonomiske oppgjøret. I den forbindelse innfris selgerens lån på eiendommen, slik at kjøperen overtar den uten uvedkommende heftelser. Videre forestår megleren tinglysning av skjøtet og kjøperens eventuelle pantobligasjoner.

Ved omsetning av aksje- og andelsleiligheter besørger megleren transportnotering og styregodkjennelse.

 

Eiendomsadvokatenes Servicekontor
Postboks 42, 1401 SKI
Telefon: 45 50 63 54
Kurstelefon: 45 51 07 95
E-mail: post@eiendomsadvokatene.no